美政府将严查房地产现金全款交易 华人买家成盯梢目标!

2021年12月16日,Vivien Wang律师联手北美其他四位知名律师做客“北美律师大咖Par”栏目,为广大听众分析拜登政府最新的反洗钱动向。拜登政府宣布美国政府将严查房地产现金交易,而这一新政的直接受影响群体就是手握大笔现金、出手阔绰的华人买家。如果你曾经、或者正在考虑以现金买房,Vivien  Wang律师在本期“北美律师大咖Par”中的解析就特别值得关注。在该期节目中,Vivien Wang律师为各位观众详细列举了几种最常见的非法洗钱手段、反洗钱机构的侦查方法,并实例解析刚刚落网的违法金融机构,希望各位地产投资者在自己的购房过程中能够谨避雷区、合法投资,从而做好依法生财、长远发展的准备。

 

 常见洗钱手段

首先,“化整为零”地将大额现金分散存入银行、金融机构进行洗钱,是最为常见的洗钱方法之一。由于一些国家建立了严格的现金交易报告制度,对于超过限额的现金交易,银行法必须向相关政府部门报告,因此,洗钱分子往往将大额现金拆分为低于报告标准的金额分散的存入一家或者多家银行,以此逃避监管。

其次,“以第三方名义购房”也是非法洗钱分子最常使用的手段,俗称“人头炒楼”法。洗钱者使用“人头”或“第三方”购买地产,向承包商或开发商买入,以现金支付,并在短期内快脱手。比如,假设A君有大笔非法收入需要被洗白,那么A君可以在购房时,将该房产的地契转让给第三方,如P君。通常来说,P君是一名没有犯罪记录的家庭成员。通过如此操作,该地产就是P君为A君本人代为购买的,A君的非法收入就这样存入了P君的“人头账户”中。如果将来遇到调查,A君的名字就不会在调查中被直接披露了。

当然,除了房产之外,不少洗钱分子也会购置其他种类的高价值商品,如高档汽车、游艇、古玩、艺术品或金融证券等,在转卖中套现,使得非法收入逐渐便变成合法的货币资金。在这个过程中,洗钱分子还可能与其他专业人士同谋(如地产经纪),通过低估或者夸大财产的价值来谋求暴利。如果能以低于实际价格的销售合同来评估房产价值,即所谓“价值低估”,那么转卖时就能获得更大收益。反过来说,如果能够对房产进行“价值高估”,那就能在银行或机构处获得高额贷款,非法洗白的资金量就能更高。

第四,利用现金密集行业洗钱,比如赌场、娱乐场所、金银首饰商店,乃至租金支付的方式,将犯罪收益消化掉,来洗白资金的非法来源。

第五,利用保险业、证券业、无记名债券或期货洗钱。许多洗钱者在保险公司购买高额保险,然后再将保费以退费、退保等合法形式回到非法洗钱者手中,以掩盖犯罪收入的真实来源。尤其是在全球资本市场已经形成的今天,各种金融工具和交易品种纷繁复杂,而保险、证券业交易资金量巨大,这些都为洗钱提供了最好的掩护。

第六,还有一些看起来比较简单粗暴的犯罪方法,比如利用假钞和假礼券洗钱。有些犯罪分子将假币通过小金额消费行为、或利用自动贩售机找零行为、或将通过换币机器将纸币兑换成硬币等行为,把假币变成真币。也有些犯罪分子制造假礼券转卖给个人或公司,比如提供给雇主当做发放给员工的节假日福利,通过这方式把假礼券洗到不知情的受害人手中,自己则获得了等值的现金。

第七,通过贿赂金融高管将资金向境外洗钱,将黑钱转移出境。比如2001年,香港廉政公署就捣毁了香港最大的跨境洗钱集团,涉案金额高达500亿港元。罪犯在香港中银集团下属的宝生银行尖沙咀分行开设账户,期间贿赂了该行的一名高级经理,把大笔黑钱以一般转账而非汇兑的形式转移到不同的银行账户,再分别汇往香港和海外的其他户头。

当然,更严重和难以规管的情况,要属国家银行巨头、国际金融巨鳄等本身参与非法洗钱的情况了。2015年梵蒂冈银行就多次成为洗钱丑闻的焦点,2014年教皇甚至聘请了前白宫反洗钱专家来为梵蒂冈银行洗刷洗钱臭名。今年早些时候(2021年1月),德意志银行也被卷入了洗钱丑闻,并与美国联邦政府达成高达1.3亿美元的和解费,来延迟司法部针对该行一项违法《反海外腐败法》的刑事起诉。详情在下文中Vivien Wang律师将会做具体讲解。

不过,以上所列举的种种常见洗钱手段,可以说只是“冰山一角”。洗钱的手法和步骤千变万化、名目繁多,而且在各种新的技术手段的帮助下,如雨后春笋般层出不穷。但如论如何,洗钱的过程万变不离其宗,包括存放、掩藏和整合者三大环节,而三者经常相互重叠,反复出现,力使追查非法获益和资金来源困难重重。

 

洗钱实例(1):个人犯罪

就在2021年10月,就有一名中国公民被加拿大的洗钱调查委员会捉拿归案。在2006年该男子向加拿大边境官员申报的家庭资产总额为$125万美元,个人年收入仅为4万多美元,属于“低收入”群体。但从2006年4月至2014年11月期间,该男子和家人却共计从香港收到约1.14亿美元,在温哥华购置了价值3200万美元的多栋豪宅。

这些巨额资金均通过一家在巴哈马上市的投资控股公司转入,而公司所有人是该男子的母亲。这家巴哈马上市公司名下共有3个账户,共持有$3460万美元在内。该公司的首席执行官为其妻子,文件显示该女士是“家庭主妇、失业者和首席执行官”,曾下令从瑞士、中国、新加坡和加拿大的多家上市机构转账,并在2012年购买了价值$1400 万美元的房产。同年,其子女又继续购买了第二套$100万至$200万美元之间的房产。这一家庭所拥有的多处豪宅和地产,都能通过他们地契上所列的贷款机构和所显示的姓名而查证。

经过加大拿当局反洗钱机构历经18个月的调查,该男子被发现犯有许多项与洗钱相关的经济犯罪,包括Nominee purchase(使用人头代购),公司架构模糊,欺诈、资产(尤其是地产)的分层混合,以及非法联系有组织犯罪的机构和腐败集团等。如今,该男子的移民程序已经被加拿大当局喊停。

 

洗钱实例(2):银行和机构犯罪

2021年1月12日,根据全球知名的独立媒体“国际调查记者联盟”(ICIJ)历时多年的调查和报道,德意志银行与美国当局达成了高达$1.3亿美元的和解费,来暂缓美国司法部对该行参与非法洗钱的进一步刑事起诉。德意志银行的负责人承认自己未能保持有效的反洗钱计划、在内部规管上出现漏洞,但是同时强调,该行一定会作出积极调整,采取更严格的反洗钱审核系统,与美国联邦金融监管局的官员积极配合,做好尽职调查。

根据ICIJ的调查,德意志银行自2007年起就和乌克兰亿万富翁、商业寡头Igor Kolomoisky(伊戈尔·科洛莫伊斯基)发展了不同寻常的关系。1990年代,科洛莫伊斯基和他的商业伙伴、同为乌克兰商业寡头Gennadiy Bogolyubov(根纳季·波戈留波夫)共同创立了PrivatBank,一举成为乌克兰最大的金融巨头,并为日后大胆进军美国提供了基础。

从2007年开始,德意志银行曾经将超过$7.5亿美元的资金转移给了科洛莫伊斯基,以服务他在美国中西部打造自己的房地产帝国,并供其在纽约投资闪闪发光的摩天大楼。十多年来,科洛莫伊斯基在美国秘密建立的房产帝国坐拥至少22处房产,包括位于克利夫兰的一座拥有全球最大银行大厅的商业大楼,地处伊利诺伊周北部的前摩托罗拉工厂,以及坐落在达拉斯的美国老牌化妆品公司玫琳凯的前总部。与此同时,ICIJ的记者还发现令人吃惊的“同时性”:当科洛莫伊斯基停止了在美国中西部疯狂购地的活动后,德意志银行的转账活动也相应停止了,全部转账活动均发生在2007年到2013年之间。

科洛莫伊斯基的2008年购置密歇根钢铁厂,并在德意志银行的帮助下,将大约$3,000万美元的贷款资金通过十多个账户被“迷宫式转移”到各个账户。这其中包括一家成立在加勒比海圣基茨岛(Saint Kitts)的空壳公司,而这笔庞大资金最终停靠在一个位于英属维京群岛的、名为Halliwell Assets的公司账户中。在美国司法部针对德意志银行的诉讼中,司法部称该$3,000万美元与其他$4,500万美元的虚假贷款混合在一起。这也意味着,在德意志银行的帮助下,科洛莫伊斯基总共筹集了$7,500万美元左右的巨额融资来完成对密歇根钢铁厂的买卖。另外,根据全球合规公司Kroll, Inc的银行内部审计的调查结果,在整个洗钱过程中,有大量的“影子银行”存在,它们忠诚于科洛莫伊斯基的商业帝国,从伪造的文件中获得数百万美元的欺诈性贷款,这些贷款流向由科洛莫伊斯基所控制的海外空壳公司,使得整个洗钱和欺诈的层层环节受到保护,让反洗钱机构无从下手。

另一个案例则是前摩托罗大工厂的购买。起初,工厂所在的哈佛社区对此收购计划欢呼雀跃,激动不已。这座巨大的综合体曾被誉为哈佛社区的活力中心和经济中心,但不幸在摩托罗拉退出该市后一直处于休眠状态。哈佛市长凯利表示,希望投资人和新业主能为这篇庞大的建筑群招募新租户,激发这座曾经的活力中心所拥有的巨大能量。然而,该集团却未能在购买后为哈佛社区带去新生命,反而增添了不少恶劣影响。2014年,因为该集团长期拖欠电费不付,当地电力公司不得不采取停电措施以催付账单。同时,还有物业税长期拖欠未付,导致哈佛市官员强烈不满。同年冬天,因管理失职,该工厂的喷水系统因管道冻结而破裂,导致全市2万多个喷水头遭到损坏。最终,在买下8年后,科洛莫伊斯基集团只好将该地产进行网上拍卖,并竟以不到$700万美元的低价抛售。更加令人大跌眼镜的是,该买家也“来路不明”,第二年就在加拿大的一起大宗欺诈案中被当局指控,从而导致该工厂的出售被加拿大司法部门强制冻结。

可见这些房产交易的核心目的并不是为了对所购资产进行有效管理,而是通过这些交易进行资金的转移和洗白。

 

银行巨头有空可钻,小投资人何去何从?

实际上, 德意志银行已经在过去三年中因为违反美国的反洗钱法而支付了数亿美元的罚款。2017年美联储就对德意志银行处以$4,100万美元的罚款。2020年5月,美联储还就该银行反洗钱的内部规管不足发出过警告;同年,该行还与纽约金融服务局达成和解,所涉及的案件与在监狱中离奇自杀的已故金融家、被定罪的定犯罪者Jeffrey Epstein(杰佛里·伊布斯坦)有关。但就在今年,美联储仍然严厉警告该行,称该行在华尔街的大量业务仍然缺乏相应的控制,反洗钱的监管非但没有取得进展,反而有所倒退。

但是,无论如何,对国家银行和金融巨鳄来说,至少还能通过暂缓起诉协议(Deferred Prosecution Agreement)来避免刑事起诉。观者者表示,暂缓起诉协议在近些年变成了越来越多金融巨鳄和国家银行用以避开经济犯罪指控的挡箭牌。而许多金融专家和法律人士都对此表示忧虑,担心这种协议根本无法有效制约金融机构的违法行为,反而纵容了这些巨头在监管眼皮底下进行桌底交易的非法行为。

如果说国家银行还有一层“法律的保护伞”,那么一般的普通个体在面临非法洗钱指控后会面临什么样的后果,又该采取什么样的行动呢?《田纳西法典》第三十九编十四章第九节共有九条法律对洗钱罪进行了规定,这些法条也就是《洗钱法案(1996年)》。洗钱罪在田纳西被归为财产侵犯这一大范畴之下,和偷窃等其他侵害财产的罪名并列。洗钱罪为B级重罪,刑期可长达8到12年之间。

不少华人投资者对美国法律不甚了解,可能会凭过去的经验认为只要自己不参与到产生大笔现金的非法经济活动中,而只是接受这些现金用以合法购房,就可以万事大吉。这样的想法是万不可取的。在田纳西,按照其《洗钱法案(1996年)》中对犯罪意图一条的规定(第九节第六条),洗钱罪的认定(1)既不需要证明该嫌疑人自己从事、参与了洗钱活动,(2)也不需要证明嫌疑人详细了解他人洗钱的具体过程3)而只需要证明嫌疑人对资金有非法来源有所知情,就够了。也许对不少华人来说,不仅购房自主,还是用以投资,房产都是一项重要的个人资产。如果由于自己缺乏相应的法律知识和不够谨慎而导致房产没收,甚至身陷囹圄,产生的心理和经济上的损失就不是用金钱可以计算的了。

美国财政部在2021年宣布将开始针对全额现金买房者进行反洗钱调查,而华人买家则不可避免地要成为调查的对象。其实美国政府的调查核心在于“反洗钱”,也就是针对被洗白的非法收入,或则是黑钱。这就说明,如果资金来源是合法的,那么当事人也就不应该为自己的交易做过多的担心。

Vivien Wang律师作为一名有十几年刑事辩护经验的资深律师,在数以百计的案件中辩护过不同种类的刑事罪名,熟知精通刑事诉讼程序和辩护技巧。如果您或者身边的朋友有任何刑事方面的问题和麻烦,欢迎致电田纳西州的王氏律师事务所,电话(615)369-7069,我们会热忱服务、为您排忧解难。

作为田纳西州的知名华人律师,Vivien Wang律师多年来致力于用各种途径向华人传播法律知识。凭借其生动活泼又不失严谨的演讲风格,对美国的社会现象和政治热点进行详实而全面的分析,王律师在参与的传媒节目中获得了无数受众的认可和喜爱。自2021年开始,Vivien Wang律师联手其他几位著名的北美华人律师在洛杉矶华人咨询网的支持下通过youtube和clubhouse上隆重开播“北美律师大咖par的直播栏目。该栏目紧跟美国的时事热点,对各种重要的政治争议、经济政策和文化事件进行探讨,以法律人士的专业视角和广博知识回馈社会、服务大众。

 

该节目每周四晚间中部时间八点钟到十点钟,同时在Youtube和Clubhouse两大社交媒体上播送。有兴趣了解更多的移民法的读者和在美留学寻求职业移民机会的朋友,可以下载Clubhouse软件,搜索“Vivien Wang律师”或者“@vivi_tn”并点击follow,届时就能收到节目预告。对往期节目感兴趣的朋友,也可以直接在Google或者Youtube上搜索“北美律师大咖par”,来观看所有往期热门主题。

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